Imóvel de maior valor
Apartamentos e casas acima do teto prático das linhas habitacionais tradicionais.
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Compra de imóvel
Financiamento imobiliário
Para quem já escolheu o imóvel e quer fechar a compra com a estrutura certa. Comparamos a rota bancária com a linha de funding privado que intermediamos e mostramos as duas por escrito — custo total, não só a parcela.
- Até 60% na linha privada, até 80% na rota bancária
- Residencial ou comercial
- Pessoa física ou jurídica
- SAC ou Tabela Price
O que é
Financiamento fora do funil do banco de varejo
Operamos financiamento imobiliário no âmbito do SFI — o Sistema de Financiamento Imobiliário —, que trabalha com condições livremente pactuadas entre as partes. É o caminho natural para imóveis de maior valor, imóveis comerciais e compradores pessoa jurídica, situações que o crédito habitacional tradicional atende mal.
O imóvel comprado entra como garantia por alienação fiduciária. Você recebe as chaves, usa o imóvel normalmente e, quitado o contrato, a propriedade plena é consolidada no seu nome.
Nosso papel é comparar cenários — prazo, entrada, sistema de amortização, indexador — e mostrar o efeito de cada escolha sobre a parcela inicial e sobre o custo total. Duas propostas com a mesma taxa podem custar valores bem diferentes ao longo de vinte anos.
Como funciona
Da proposta aceita às chaves na mão
Trabalhamos com quem já escolheu o imóvel — a partir daí, a operação é conduzida por nós.
Simulação
Com o valor do imóvel, o valor da entrada e o seu perfil de renda, montamos os cenários possíveis em SAC e em Price.
Análise de crédito
A instituição avalia renda, histórico e comprometimento, considerando composição de renda quando faz sentido.
Avaliação e jurídico
O imóvel é avaliado e a documentação de comprador e vendedor passa pela análise jurídica.
Assinatura e registro
Contrato assinado, ITBI recolhido e registro feito no cartório de imóveis. Com o registro, os recursos vão ao vendedor.
As duas rotas
Estruturamos pelos dois caminhos — e dizemos qual dos dois é o seu
Como correspondente bancário de Itaú, Santander, Bradesco e Caixa, a Carvalho’s Crédito origina o financiamento habitacional pelo SFH e pelo SFI; e, como assessoria autorizada pelo Grupo Cyrela, a linha com funding privado. São produtos diferentes, com custos diferentes: se o seu caso cabe no banco, o banco é mais barato, e nós dizemos isso antes de qualquer proposta.
| Rota bancária (SFH/SFI) | Rota com funding privado | |
|---|---|---|
| Percentual financiado | Até 80% na Caixa pelo SAC; Itaú e Santander chegam a 90% em alguns perfis | Até 60% do valor do imóvel |
| Entrada | A partir de 10% a 20% | A partir de 40% |
| Prazo | Até 360 meses no Itaú e no Bradesco; até 420 na Caixa e no Santander | Até 240 meses |
| Teto do imóvel no SFH | R$ 2,25 milhões | Não se aplica |
| Perfil aceito | Renda formal, imóvel residencial pronto e regularizado | Renda variável, PJ, imóvel comercial, segundo financiamento |
| Custo | Menor — é a referência do mercado | Maior — é o preço da flexibilidade |
Como decidimos. No estudo de viabilidade rodamos as duas rotas com os números do seu caso e entregamos as duas por escrito, com parcela, custo total e prazo lado a lado. Se a rota bancária for melhor, é por ela que conduzimos — e organizamos a documentação para a aprovação sair. A rota com funding privado entra quando o perfil, o imóvel ou o prazo da compra não cabem no varejo bancário. Qual das instituições parceiras conduz a sua operação depende do resultado da análise, e as condições valem as do contrato assinado com ela.
Perfis atendidos
Quando esta é a linha certa
Situações em que o financiamento pelo SFI costuma superar as alternativas de prateleira.
Imóvel comercial
Salas, lojas, consultórios e galões — novos ou usados — para uso próprio ou renda.
Compra por empresa
Aquisição em nome de pessoa jurídica, com análise baseada no faturamento e no balanço.
Renda variável
Profissionais liberais, sócios e autônomos, com composição de renda e documentação alternativa.
Investidor
Compra de imóvel para locação, com estrutura de prazo pensada para o fluxo do aluguel.
Segundo imóvel
Quem já tem financiamento ativo e precisa de uma análise mais flexível do que a do varejo.
Condições
Condições praticadas na linha
A linha que intermediamos é um financiamento imobiliário com funding privado, fora do SFH: cota menor e entrada maior do que a do crédito bancário tradicional, em troca de uma análise que aceita perfis e imóveis que o varejo recusa. Mais abaixo comparamos as duas rotas abertamente.
| Condição | Referência da linha |
|---|---|
| Percentual financiado | Até 60% do valor do imóvel |
| Entrada mínima | A partir de 40% do valor do imóvel |
| Valor mínimo do imóvel | R$ 300 mil |
| Valor mínimo financiado | R$ 50 mil |
| Prazo de pagamento | Até 240 meses |
| Sistemas de amortização | SAC (parcela decrescente) ou Tabela Price (parcela constante) |
| Indexador usual | IPCA, nas operações pós-fixadas |
| Imóveis aceitos | Residencial e comercial, novo ou usado — pronto e regularizado |
| Tomador | Pessoa física ou jurídica, com composição de renda |
| Custos que podem ser incluídos | ITBI, registro, certidões, avaliação e demais despesas de fechamento |
Importante. Terrenos e imóveis em construção não entram nesta linha — para esses casos, veja crédito para obra. Não trabalhamos com financiamento de 100% do valor: há sempre uma entrada. Os números desta página são referências da linha, não oferta; crédito sujeito a análise e aprovação da instituição financeira.
Documentação
O que a análise costuma pedir
A lista final varia com o perfil e o valor da operação, mas começa quase sempre pelos mesmos documentos — de comprador e vendedor.
- Documento de identidade e CPF dos compradores
- Certidão de estado civil
- Comprovação de renda: holerites, IR, extratos ou DECORE
- Contrato social, balanço e faturamento, no caso de PJ
- Matrícula atualizada do imóvel
- IPTU e certidão negativa de débitos do imóvel
- Documentação do vendedor e certidões pessoais
- Proposta ou contrato de compra e venda assinado
Dúvidas frequentes
Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário
Vocês ajudam a escolher o imóvel?
Nesta linha, trabalhamos com quem já definiu o imóvel. A escolha do bem é sua (ou do seu corretor); nós cuidamos da estrutura do crédito, da negociação das condições e da condução do processo até o registro.
Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?
No SAC a amortização é constante: a parcela começa mais alta e cai mês a mês, e o total de juros pagos tende a ser menor. Na Price a parcela é constante do início ao fim, o que facilita o orçamento, mas amortiza mais devagar no começo. A escolha depende do seu fluxo de caixa — e nós mostramos os dois lado a lado antes de você decidir.
Dá para financiar 100% do imóvel?
Não. Nenhuma linha do mercado financia 100%: sempre há entrada. Na rota bancária, a cota chega a 80% na Caixa pelo SAC e a 90% no Itaú e no Santander em alguns perfis, o que significa entrada de 10% a 20%. Na rota com funding privado, a cota vai até 60% e a entrada começa em 40%. Originamos as duas e comparamos as duas. Quem tem outro imóvel quitado às vezes consegue montar a entrada com um crédito com garantia — avaliamos essa combinação caso a caso, com cuidado, porque ela aumenta o endividamento total.
Por que eu usaria esta linha em vez do banco?
Na maioria dos casos você não usaria — e nós dizemos isso, mesmo originando as duas. A rota bancária é mais barata e tem prazo maior: até 360 meses, chegando a 420 na Caixa e no Santander, com imóveis de até R$ 2,25 milhões dentro do SFH. A rota privada faz sentido quando algum desses pontos trava no varejo: renda variável ou de PJ, imóvel comercial, segundo financiamento em aberto, imóvel acima do teto do SFH, ou um prazo de compra que não comporta a análise do banco. É uma troca: você paga mais caro por uma análise que o banco não faz.
Vocês são banco?
Não. A Carvalho’s Crédito atua como correspondente no País, nos termos da Resolução CMN nº 4.935/2021, e é autorizada pelo Grupo Cyrela para intermediar e assessorar nas operações de crédito. Estruturamos e conduzimos a operação; quem analisa, aprova e libera os recursos é sempre a instituição financeira parceira.
O que é amortização?
É a parte da parcela que reduz o saldo devedor. O restante da parcela paga juros e encargos. Quando você antecipa pagamentos, está amortizando — e pode escolher entre diminuir o prazo ou diminuir o valor das próximas parcelas.
Posso somar a renda de outra pessoa?
Sim. A composição de renda é flexível e admite mais de um participante — cônjuge, familiares ou sócios —, desde que todos atendam aos critérios da análise.
Terreno pode ser financiado por esta linha?
Não. Terreno e imóvel em construção seguem por outras estruturas: o crédito para obra, quando há projeto aprovado, ou o crédito com garantia de imóvel, quando existe outro bem para oferecer.
Quais custos entram além da parcela?
ITBI, registro em cartório, certidões, avaliação do imóvel e seguros obrigatórios. Boa parte desses custos pode ser incluída no valor financiado. Nós apresentamos o quadro completo por escrito antes da assinatura — sem custo aparecendo depois.
Vamos conversar
Já escolheu o imóvel? Vamos montar o cenário
Com o valor do imóvel, o valor disponível para entrada e uma noção da sua renda, conseguimos apresentar as opções em SAC e em Price na primeira conversa.
- Telefone e WhatsApp(11) 92230-5730
- EscritórioAvenida Paulista, 1.636 — Conj. 5, 11º pavimento, sala 1.105
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